Cóż, obliczenia były jednak zbyt uproszczone - Slawek sprowokował mnie do solidniejszego podejścia do tematu.
Licząc nieco dokładniej excelem i z uwzględnieniem liboru, wiboru i kursów 2008-2014. Wybieram "najgorszy" okres, czyli dół franka a więc wrzesień 2008 roku.
Frank był po 2,15. LIBOR 2,78. Marża banku 1,2. Jako koniec przyjmuję grudzień 2014 a więc jeszcze przed Wielką Hopką
(Przyjmuję LIBOR wyznaczany przez mBank, nie uwzględniam spreadu bo płacenie go a więc spłacanie w pln to moim zdaniem spore lenistwo, operuję kursami średnimi NBP, bo po takich, albo i lepszych, można faktycznie bez problemu walutę kupić)
Potrzebowałem 417k zł na mieszkanie. We wrześniu 2008 roku było to 150k chf.
Kredyt na 20 lat, oprocentowanie 2,78+1,2=3,98%.
W chwili brania kredytu wiem, że muszę oddać 218'000 chf (469'000 zł).
Rata to 907 chf a więc 1'950 zł po ówczesnym kursie. Nieźle. Ale jest ryzyko.
A gdyby tak w złotówkach?
417'000 zł. WIBOR 6,49% + marża banku 1,25 = 7,74% (wg. ranking kredytów Gazeta/Expander z września 2008 roku)
Do oddania mam 821k zł. Rata 3'420 zł. Słabo. Ale bez ryzyka.
Gdzie jestem teraz a więc po 77 ratach czyli ~6,5 roku?
CHF:
LIBOR spadł z 2,78 do 0,7 w ciągu pierwszych 5 miesięcy. Frank poszedł do góry na 2,8. Potem LIBOR spadał już wolniej a frank szedł do góry aż skończył się na niecałym 3,6.
W sumie spłaciłem 43'886 chf kapitału i 11'650 chf odsetek.
Zostało mi więc 106'114 kapitału i 9'220 odsetek.
W przeliczeniu na złotówki najmniejsza rata jaką płaciłem to 1910 zł, a największa 2622 zł (sierpień 2011, frank po 3,65, libor 0,11%).
Średnia wysokość raty w zł to 2'278. A więc jak do teraz średnio płaciłem 17% (328zł) więcej niż planowałem. Maksymalnie było to 35% więcej czyli 672 zł.
Przeliczając sumę na złotówki po ówczesnych kursach:
spłaciłem 137'653 zł kapitału i 35'830 zł odsetek = 173'483 zł
zostało do spłacenia: 382'010 zł kapitału i 33'192 zł odsetek = 415'202 (po kursie 3,6)
PLN:
WIBOR spadał zdecydowanie wolniej a i zdarzało mu się unieść. Raty w ciągu pierwszych kilku miesięcy szybko spadły z okolic 3400 na w okolice 3000.
W sumie spłaciłem 89'487 kapitału i 117'777 odsetek = 207'264 zł
Zostało mi 299'079 kapitału i 80'225 odsetek = 379'304 zł
Średnia rata to 2646 zł (max 3503, min 1932). A więc płacę generalnie mniej niż planowałem. Średnio więcej niż w CHF.
Porównując:
Frankowiec ma jeszcze do spłacenia więcej od Złotówkowicza: prawie 36 tys więcej.
Ale do teraz Złotówkowicz wydał 207 tys. zł podczas gdy frankowicz "tylko" 173 tys. a więc 34 tys. mniej.
Gdyby tak zamrozić WIBOR i LIBOR i kurs franka na 3,6 to przyszłość byłaby właśnie taka: REMIS.
Gdzie leży problem?
Złotówkowicz wiedział, że będzie musiał wysupłać niemal 3,5 tys. zł miesięcznie. Musiał wykazać się wyższą zdolnością kredytową. W ciągu kilku lat w sumie mile się zaskoczył płacąc mniej niż zakładał. I niż było go stać.
Frankowicz natomiast, musiał wykazać się sporo mniejszą zdolnością, i niestety bardzo często taką miał. Rata poszła do góry i jest problem.
Moim zdaniem wina leży, jak zwykle, po środku. Frankowicze brali kredyty "na klamki" licząc na dobry los, bankowcy im te kredyty wciskali bez zmrużenia okiem wiedząc co się święci, KNF zareagował za późno wprowadzając odpowiednie rekomendacje gdy już było często po ptakach. Ale z drugiej strony wielu z Frankowiczów nie miało by dzisiaj swoich mieszkań, i dalej nabijali kabzę wynajmującym, a sytuacje zmusiła ich do reakcji, zwiększenia zarobków i dają radę.
Stan obecny:
Jesteśmy po Wielkiej Hopce: frank po 4,25 aktualnie, libor -0,1280. Frank już jest drogi, natomiast libor dopiero zostanie uwzględniony przez banki na początku lutego. Przyjmijmy jednak na chwilę, że mamy luty i, że... już zawsze mamy luty:
Rata Frankowca, pomimo ujemnego liboru skacze ostro z grudniowej 2439 na 2952. Sumy wyglądają następująco:
Uwzględniamy ujemny LIBOR więc Frankowicz ma do spłacenia 105'753 chf kapitału i 8'179 chf odsetek.
Mamy zamrożony kurs a więc mnożymy to przez 4,25.
Frankowicz wyda 449'450 + 34'760 zł = 484'210 zł a więc niemal 105 tys. zł więcej niż Złotówkowicz.
Co dalej?
Tło: Pamiętajmy, że WIBOR jest aktualnie najniższy od co najmniej 7 lat (1,97%). Jego średnia wartość to jednak mocno ponad 4%.
No i mamy jednocześnie najfatalniejszy moment franka od czasów ostatniej wojny w Szwajcarii (miała miejsce w 1847 roku i trwała... trochę ponad 3 tygodnie i zginęło 138 osób). Reasumując aktualnie mamy najlepszy od co najmniej 7 lat moment Złotówkowicza i zarazem najgorszy Frankowicza.
Gdyby WIBOR za np. pół roku podskoczył do 5% to Złotówkowicz wyda tyle samo co Frankowicz, ale to po pierwsze mało możliwe a po drugie nikomu nie życzę. Bardziej prawdopodobne jest, że frank faktycznie jest mocno przeszacowany, szwajcarzy nadal będą obniżać stopy, do góry pójdzie złoto i sytuacja się ustabilizuje.
Średnia WIBOR z ostatnich 10 lat to 4,38%. Średni Libor to 0,85. Średni kurs chf to 2,91. Gdyby dzisiaj wstawić te liczby do wyliczeń to
Frankowicz wydałby w sumie 125 tys mniej, ale w taki kurs nie wierzą już chyba nawet najwięksi frankowi optymiści.
Do remisu wracamy np. przy WIBOR 3%, libor 0 i franku po 3,85 więc nie jest to taki znów nieprawdopodobny scenariusz.
Z ostatniej chwili:
EBC będzie drukował kasę. A co! 60 mld euro miesięcznie. Ma to ożywić gospodarkę, podnieść inflację. Planują drukować aż inflacja dojdzie do 2%. Coś za dużo mi tych nagłych ruchów na jeden tydzień... Oczywiście szarpnięcie w tą czy w inną, reakcja Franka zawsze taka sama: do góry.
Ale uspokoi się.
Komentarz do wypowiedzi Slawka:
Zmierzam do tego, że wielu ludzi którzy, jak słyszę, mają nikłe pojęcie o kredycie który zaciągnęli jest święcie przekonanych, że jeśli wtedy chf był po 2,1 a teraz jest po 4,2 to mają dwa razy więcej do spłacenia. Tak nie jest.
Ja natomiast nie wiem czy czasem wieloletnie napędzanie histerii rosnącym kursem franka nie było odwracaniem uwagi od efektywnego zarabiania na wahaniach jego kursu, na czym jak sądzę wielu zrobiło fortuny, i jak wiem niektórzy zrobili niezłą kasę. To jeden z powodów zamrożenie kursu przez SNB w 2011 roku tak po prawdzie.
Mam nadzieję, że nie zrobiłem poważniejszych błędów w wyliczeniach. Przygotowałem sobie szablon w excelu do tego tak więc, jeśli ktoś ma inny kredyt, na inną kwotę, termin i chciałby żeby mu to policzyć to proszę pisać, a miarę możliwości odpowiem.
Jedna rzecz która nie daje mi spokoju to, niejasny dla mnie często stosunek, raty odsetkowej do kapitałowej w harmonogramach kredytów chf do których miałem dostęp. Wiem, że bank liczy je dokładniej biorąc pod uwagę ilość dni w konkretnym miesiącu, ale mimo wszystko niemal zawsze we franku spłaca się więcej kapitału na początku niż wynika to z szablonu. Nie są to duże różnice ale są. Może ktoś obyty w temacie mógłby mi to wyjaśnić?
Cóż, obliczenia były jednak zbyt uproszczone - Slawek sprowokował mnie do solidniejszego podejścia do tematu.
Licząc nieco dokładniej excelem i z uwzględnieniem liboru, wiboru i kursów 2008-2014. Wybieram "najgorszy" okres, czyli dół franka a więc wrzesień 2008 roku.
Frank był po 2,15. LIBOR 2,78. Marża banku 1,2. Jako koniec przyjmuję grudzień 2014 a więc jeszcze przed Wielką Hopką :)
(Przyjmuję LIBOR wyznaczany przez mBank, nie uwzględniam spreadu bo płacenie go a więc spłacanie w pln to moim zdaniem spore lenistwo, operuję kursami średnimi NBP, bo po takich, albo i lepszych, można faktycznie bez problemu walutę kupić)
Potrzebowałem 417k zł na mieszkanie. We wrześniu 2008 roku było to 150k chf.
Kredyt na 20 lat, oprocentowanie 2,78+1,2=3,98%.
W chwili brania kredytu wiem, że muszę oddać 218'000 chf (469'000 zł).
Rata to 907 chf a więc 1'950 zł po ówczesnym kursie. Nieźle. Ale jest ryzyko.
A gdyby tak w złotówkach?
417'000 zł. WIBOR 6,49% + marża banku 1,25 = 7,74% (wg. ranking kredytów Gazeta/Expander z września 2008 roku)
Do oddania mam 821k zł. Rata 3'420 zł. Słabo. Ale bez ryzyka.
Gdzie jestem teraz a więc po 77 ratach czyli ~6,5 roku?
CHF:
LIBOR spadł z 2,78 do 0,7 w ciągu pierwszych 5 miesięcy. Frank poszedł do góry na 2,8. Potem LIBOR spadał już wolniej a frank szedł do góry aż skończył się na niecałym 3,6.
W sumie spłaciłem 43'886 chf kapitału i 11'650 chf odsetek.
Zostało mi więc 106'114 kapitału i 9'220 odsetek.
W przeliczeniu na złotówki najmniejsza rata jaką płaciłem to 1910 zł, a największa 2622 zł (sierpień 2011, frank po 3,65, libor 0,11%).
Średnia wysokość raty w zł to 2'278. A więc jak do teraz średnio płaciłem 17% (328zł) więcej niż planowałem. Maksymalnie było to 35% więcej czyli 672 zł.
Przeliczając sumę na złotówki po ówczesnych kursach:
spłaciłem 137'653 zł kapitału i 35'830 zł odsetek = 173'483 zł
zostało do spłacenia: 382'010 zł kapitału i 33'192 zł odsetek = 415'202 (po kursie 3,6)
PLN:
WIBOR spadał zdecydowanie wolniej a i zdarzało mu się unieść. Raty w ciągu pierwszych kilku miesięcy szybko spadły z okolic 3400 na w okolice 3000.
W sumie spłaciłem 89'487 kapitału i 117'777 odsetek = 207'264 zł
Zostało mi 299'079 kapitału i 80'225 odsetek = 379'304 zł
Średnia rata to 2646 zł (max 3503, min 1932). A więc płacę generalnie mniej niż planowałem. Średnio więcej niż w CHF.
Porównując:
Frankowiec ma jeszcze do spłacenia więcej od Złotówkowicza: prawie 36 tys więcej.
Ale do teraz Złotówkowicz wydał 207 tys. zł podczas gdy frankowicz "tylko" 173 tys. a więc 34 tys. mniej.
Gdyby tak zamrozić WIBOR i LIBOR i kurs franka na 3,6 to przyszłość byłaby właśnie taka: REMIS.
Gdzie leży problem?
Złotówkowicz wiedział, że będzie musiał wysupłać niemal 3,5 tys. zł miesięcznie. Musiał wykazać się wyższą zdolnością kredytową. W ciągu kilku lat w sumie mile się zaskoczył płacąc mniej niż zakładał. I niż było go stać.
Frankowicz natomiast, musiał wykazać się sporo mniejszą zdolnością, i niestety bardzo często taką miał. Rata poszła do góry i jest problem.
Moim zdaniem wina leży, jak zwykle, po środku. Frankowicze brali kredyty "na klamki" licząc na dobry los, bankowcy im te kredyty wciskali bez zmrużenia okiem wiedząc co się święci, KNF zareagował za późno wprowadzając odpowiednie rekomendacje gdy już było często po ptakach. Ale z drugiej strony wielu z Frankowiczów nie miało by dzisiaj swoich mieszkań, i dalej nabijali kabzę wynajmującym, a sytuacje zmusiła ich do reakcji, zwiększenia zarobków i dają radę.
Stan obecny:
Jesteśmy po Wielkiej Hopce: frank po 4,25 aktualnie, libor -0,1280. Frank już jest drogi, natomiast libor dopiero zostanie uwzględniony przez banki na początku lutego. Przyjmijmy jednak na chwilę, że mamy luty i, że... już zawsze mamy luty:
Rata Frankowca, pomimo ujemnego liboru skacze ostro z grudniowej 2439 na 2952. Sumy wyglądają następująco:
Uwzględniamy ujemny LIBOR więc Frankowicz ma do spłacenia 105'753 chf kapitału i 8'179 chf odsetek.
Mamy zamrożony kurs a więc mnożymy to przez 4,25.
Frankowicz wyda 449'450 + 34'760 zł = 484'210 zł a więc niemal 105 tys. zł więcej niż Złotówkowicz.
Co dalej?
Tło: Pamiętajmy, że WIBOR jest aktualnie najniższy od co najmniej 7 lat (1,97%). Jego średnia wartość to jednak mocno ponad 4%.
No i mamy jednocześnie najfatalniejszy moment franka od czasów ostatniej wojny w Szwajcarii (miała miejsce w 1847 roku i trwała... trochę ponad 3 tygodnie i zginęło 138 osób). Reasumując aktualnie mamy najlepszy od co najmniej 7 lat moment Złotówkowicza i zarazem najgorszy Frankowicza.
Gdyby WIBOR za np. pół roku podskoczył do 5% to Złotówkowicz wyda tyle samo co Frankowicz, ale to po pierwsze mało możliwe a po drugie nikomu nie życzę. Bardziej prawdopodobne jest, że frank faktycznie jest mocno przeszacowany, szwajcarzy nadal będą obniżać stopy, do góry pójdzie złoto i sytuacja się ustabilizuje.
Średnia WIBOR z ostatnich 10 lat to 4,38%. Średni Libor to 0,85. Średni kurs chf to 2,91. Gdyby dzisiaj wstawić te liczby do wyliczeń to
Frankowicz wydałby w sumie 125 tys mniej, ale w taki kurs nie wierzą już chyba nawet najwięksi frankowi optymiści.
Do remisu wracamy np. przy WIBOR 3%, libor 0 i franku po 3,85 więc nie jest to taki znów nieprawdopodobny scenariusz.
Z ostatniej chwili:
EBC będzie drukował kasę. A co! 60 mld euro miesięcznie. Ma to ożywić gospodarkę, podnieść inflację. Planują drukować aż inflacja dojdzie do 2%. Coś za dużo mi tych nagłych ruchów na jeden tydzień... Oczywiście szarpnięcie w tą czy w inną, reakcja Franka zawsze taka sama: do góry.
Ale uspokoi się.
Komentarz do wypowiedzi Slawka:
Zmierzam do tego, że wielu ludzi którzy, jak słyszę, mają nikłe pojęcie o kredycie który zaciągnęli jest święcie przekonanych, że jeśli wtedy chf był po 2,1 a teraz jest po 4,2 to mają dwa razy więcej do spłacenia. Tak nie jest.
Ja natomiast nie wiem czy czasem wieloletnie napędzanie histerii rosnącym kursem franka nie było odwracaniem uwagi od efektywnego zarabiania na wahaniach jego kursu, na czym jak sądzę wielu zrobiło fortuny, i jak wiem niektórzy zrobili niezłą kasę. To jeden z powodów zamrożenie kursu przez SNB w 2011 roku tak po prawdzie.
Mam nadzieję, że nie zrobiłem poważniejszych błędów w wyliczeniach. Przygotowałem sobie szablon w excelu do tego tak więc, jeśli ktoś ma inny kredyt, na inną kwotę, termin i chciałby żeby mu to policzyć to proszę pisać, a miarę możliwości odpowiem.
Jedna rzecz która nie daje mi spokoju to, niejasny dla mnie często stosunek, raty odsetkowej do kapitałowej w harmonogramach kredytów chf do których miałem dostęp. Wiem, że bank liczy je dokładniej biorąc pod uwagę ilość dni w konkretnym miesiącu, ale mimo wszystko niemal zawsze we franku spłaca się więcej kapitału na początku niż wynika to z szablonu. Nie są to duże różnice ale są. Może ktoś obyty w temacie mógłby mi to wyjaśnić?