Franek szwajcarski

[JakubB]

AKTUALIZACJA: PROSZĘ NIE CZYTAĆ PONIŻEJ DUŻO DOKŁADNIEJSZE WYLICZENIA I BOGATSZY KOMENTARZ.

za: Interia Biznes:
Banki będą uwzględniać ujemny LIBOR w przypadku kredytów we franku szwajcarskim - zapewnił we wtorek po posiedzeniu Komitetu Stabilności Finansowej minister finansów Mateusz Szczurek.

Wyjaśniam gdyby ktoś nie wiedział, choć jeśli się mylę to proszę o poprawkę:

Dawno temu bywały banki które dawały kredyty hipoteczne oprocentowane wg. widzimisie prezesa tegoż banku. Tak na przykład robiła swego czasu grupa mBank - to tak zwane w tym przypadku kredyty starego portfela.
Jednak oprocentowanie większości kredytów walutowych jest chronione przed owym widzimisie prezesa dzięki wskaźnikowi LIBOR który jest ustalany, w uproszczeniu, wspólnie przez wiele banków świata. W założeniu, dzięki temu LIBOR jest obiektywny (choć historia z 2012 roku pokazała, że i LIBORem da się manipulować).

Tak czy inaczej zawsze lepszy LIBOR niż decyzja zarządu jednego banku. Do tego LIBOR dokładamy stałą marżę banku np. 2% i mamy w sumie oprocentowanie kredytu. LIBOR się zmienia, marża stoi, w ten sposób oprocentowanie kredytu też się zmienia ale w sposób który powinien odzwierciedlać aktualną sytuację ekonomiczną na świecie (a nie np. przejściowe kłopoty jednego banku).

5-8 lat temu gdy kredyty w CHF były bardzo popularne, frank kosztował 2 czy 2,50 zł, LIBOR 3M wynosił nawet 3,1%. Jeśli dostaliśmy wtedy kredyt z marżą np. 1,9% to mieliśmy w sumie 3,1+1,9 = 5%. Powiedzmy, że pożyczyliśmy 150 tys. franków na 20 lat.
(dalsze wyliczenia są mocno uproszczone - faktyczny algorytm liczenia wysokości raty kapitałowej i odsetkowej jest tajemnicą banku: ja przy najmniej otrzymałem formalnie od mojego banku takie właśnie wyjaśnienie. przyjmuję raty równe.).
oprocentowanie kredytu 5% w skali roku, a więc 5/12=0,4167% miesięcznie.
150000 / 240 miesięcy (20 lat) = 625 kapitału i (150000*0,4167%) 625 odsetek = 1250 chf raty * 2,50 za chf = 3125 zł.

Minęło 5 lat. spłaciliśmy: 625 kapitału * 60 rat = 37500 chf. Nadal mamy do oddania 112500 chf kapitału.
Co się stało po drodze? Frank poszedł do góry na 3,60, a LIBOR spadł do 0,05%. Oprocentowanie kredytu wynosi więc 0,05% + 1,9 marży = 1,95% a więc 0,1625% miesięcznie.
Liczymy:
625 chf kapitału + (112500*0,1625%) 183 odsetek = 808 chf raty * 3,6 za chf = 2908 zł.
Nie jest aż tak kolorowo, obliczenia są uproszczone ale fakt jest taki, że narzekanie na drogiego CHF bez uwzględniania spadku LIBOR jest trochę nieuczciwe.
W tej chwili frank jest po 4,20. Liczymy:
625 chf kapitału + (112500*0,1625%) 183 odsetek = 808 chf raty * 4,2 za chf = 3394 zł.
Jak widać rata jest wyższa od tej sprzed kilku tygodni, ale sprawa powinna się uspokoić, zewsząd trąbią że franek jest przeszacowany i mamy aktualnie raj spekulantów. Zwróćmy jednak uwagę, że w porównaniu z ratą z początku kredytu, nie ma gigantycznej różnicy.

Ujemny LIBOR.
Banki rozdając na lewo i prawo kredyty w CHF oczywiście wiedziały, że CHF pójdzie do góry. Nie przewidziały jednak tak dużego spadku LIBOR, a już na pewno nie przewidziały jego spadku poniżej zera. W tej chwili LIBOR na styczeń (jest ustalany w przedostatnim dniu roboczym poprzedniego miesiąca z pominięciem sobót) wynosi -0,0630%. Liczymy:
oprocentowanie kredytu: -0,063 + 1,9 marży = 1,84% czyli 0,15% miesięcznie.
625 chf kapitału + (112500 * 0,15%) 169 = 794 chf raty * 4,2 za chf = 3335 zł.
59 zł różnicy.

Wiele banków zastrzega sobie, że uwzględniają zmianę LIBOR tylko jeśli różnica między aktualną a ostatnią jest większa niż 0,1%.
Jeśli więc bank ma ustalony LIBOR na 0,01% to nie muszą nic ruszać dopóki wskaźnik nie pojedzie do góry na 0,11% lub na dół, poniżej -0,09%

Dzisiejszy LIBOR CHF 3M wynosi -0,1280% a więc, o ile się utrzyma, wiele banków będzie musiało go uwzględnić w lutym.
Jeśli taki LIBOR będzie 30 stycznia to mamy:
oprocentowanie kredytu: -0,128 + 1,9 marży = 1,772 czyli 0,148% miesięcznie.
625 chf kapitału + (112500 * 0,148%) 166 = 791 chf raty * 4,20 za chf = 3322 zł

72 zł różnicy miesięcznie to jest 864 zł rocznie.
Tyle można stracić jeśli bank nie uwzględni ujemnego LIBOR.

[Slawek]

Ładnieś to wyliczył. Ale się poczepiam bazując na Twoich danych i uproszczonym sposobie liczenia (inaczej zresztą bez odpowiedniego programu to kalkulator zajadę):
Jest 2010 r - Pan X bierze kredyt hipoteczny: 150 k chf. Chf stoi po 2,5 zł, więc Pan X wziął 375 k zł.
Przez 5 lat Pan X wiernie służył bankowi spłatą rat i %, czyli 5 lat*12mieś=60 wpłat na konto banku. Pan X płaci równe raty i przez całe te 5 lat % wynosił 5%. W sumie zatem Pan X spłacił (przy kolejnym założeniu, że chf przez cały czas był po 2,5 zł (a wiemy, że nie był)) według Twoich wyliczeń 3125 zł miesięcznie*60 rat= 187 500 zł.
Jest 2015. Chf = 4,2 zł. Panu X zostało 112 500 chf długu, a więc 472 500 zł. 5 lat wcześniej brał 375 000, spłacił 187 500 i ma długu więcej niż miał o 97 500.
Pan X spłaca dalej, ale % inny, mniejszy -1,772 %. Miesięcznie zostało mu tylko 15 lat (kredyt był na 20) i płaci 3322 zł*180=597 960 zł. (bez zmian kursu i liboru)
Liczymy:
187 500 zł + 597 960 = 785 460 zł.
W chf ładniej to wygląda, ale w Polsce zarabia się i płaci zł. To, że ktoś płaci po 5 latach spłaty 200 zł więcej nie pokazuje rzeczywistego wzrostu kredytu, bo trzeba brać ten sam kapitał pod uwagę. Przy 150 k chf Pan X płacił 5 lat temu 3125 zł/mieś, a dziś przy tym samym kapitale Pan Y zapłaci 847 chf*4,2 zł= 3557,4 zł/mieś*240 = 853 776 zł.
To tak na tyle, żeby pokazać, że tak różowo to kredytobiorcy hipoteczni nie mają i nie wiem, czy czasem to nagłe zwrócenie oczu widowni na libor nie ma na celu uspokojenia gospodarki. Jeśli sobie przypomnę to 2 czy 3 lata temu też frank skoczył i nikt o liborze spadającym nie mówił. Często natomiast o zagrożonych kredytach. Są, bo sam znam ludzi, którzy nie dali rady, ale nie był to aż tak zły czas.

[JakubB]

Cóż, obliczenia były jednak zbyt uproszczone - Slawek sprowokował mnie do solidniejszego podejścia do tematu.
Licząc nieco dokładniej excelem i z uwzględnieniem liboru, wiboru i kursów 2008-2014. Wybieram "najgorszy" okres, czyli dół franka a więc wrzesień 2008 roku.
Frank był po 2,15. LIBOR 2,78. Marża banku 1,2. Jako koniec przyjmuję grudzień 2014 a więc jeszcze przed Wielką Hopką
(Przyjmuję LIBOR wyznaczany przez mBank, nie uwzględniam spreadu bo płacenie go a więc spłacanie w pln to moim zdaniem spore lenistwo, operuję kursami średnimi NBP, bo po takich, albo i lepszych, można faktycznie bez problemu walutę kupić)

Potrzebowałem 417k zł na mieszkanie. We wrześniu 2008 roku było to 150k chf.
Kredyt na 20 lat, oprocentowanie 2,78+1,2=3,98%.
W chwili brania kredytu wiem, że muszę oddać 218'000 chf (469'000 zł).
Rata to 907 chf a więc 1'950 zł po ówczesnym kursie. Nieźle. Ale jest ryzyko.

A gdyby tak w złotówkach?
417'000 zł. WIBOR 6,49% + marża banku 1,25 = 7,74% (wg. ranking kredytów Gazeta/Expander z września 2008 roku)
Do oddania mam 821k zł. Rata 3'420 zł. Słabo. Ale bez ryzyka.

Gdzie jestem teraz a więc po 77 ratach czyli ~6,5 roku?
CHF:
LIBOR spadł z 2,78 do 0,7 w ciągu pierwszych 5 miesięcy. Frank poszedł do góry na 2,8. Potem LIBOR spadał już wolniej a frank szedł do góry aż skończył się na niecałym 3,6.
W sumie spłaciłem 43'886 chf kapitału i 11'650 chf odsetek.
Zostało mi więc 106'114 kapitału i 9'220 odsetek.
W przeliczeniu na złotówki najmniejsza rata jaką płaciłem to 1910 zł, a największa 2622 zł (sierpień 2011, frank po 3,65, libor 0,11%).
Średnia wysokość raty w zł to 2'278. A więc jak do teraz średnio płaciłem 17% (328zł) więcej niż planowałem. Maksymalnie było to 35% więcej czyli 672 zł.
Przeliczając sumę na złotówki po ówczesnych kursach:
spłaciłem 137'653 zł kapitału i 35'830 zł odsetek = 173'483 zł
zostało do spłacenia: 382'010 zł kapitału i 33'192 zł odsetek = 415'202 (po kursie 3,6)

PLN:
WIBOR spadał zdecydowanie wolniej a i zdarzało mu się unieść. Raty w ciągu pierwszych kilku miesięcy szybko spadły z okolic 3400 na w okolice 3000.
W sumie spłaciłem 89'487 kapitału i 117'777 odsetek = 207'264 zł
Zostało mi 299'079 kapitału i 80'225 odsetek = 379'304 zł
Średnia rata to 2646 zł (max 3503, min 1932). A więc płacę generalnie mniej niż planowałem. Średnio więcej niż w CHF.

Porównując:
Frankowiec ma jeszcze do spłacenia więcej od Złotówkowicza: prawie 36 tys więcej.
Ale do teraz Złotówkowicz wydał 207 tys. zł podczas gdy frankowicz "tylko" 173 tys. a więc 34 tys. mniej.
Gdyby tak zamrozić WIBOR i LIBOR i kurs franka na 3,6 to przyszłość byłaby właśnie taka: REMIS.

Gdzie leży problem?
Złotówkowicz wiedział, że będzie musiał wysupłać niemal 3,5 tys. zł miesięcznie. Musiał wykazać się wyższą zdolnością kredytową. W ciągu kilku lat w sumie mile się zaskoczył płacąc mniej niż zakładał. I niż było go stać.
Frankowicz natomiast, musiał wykazać się sporo mniejszą zdolnością, i niestety bardzo często taką miał. Rata poszła do góry i jest problem.
Moim zdaniem wina leży, jak zwykle, po środku. Frankowicze brali kredyty "na klamki" licząc na dobry los, bankowcy im te kredyty wciskali bez zmrużenia okiem wiedząc co się święci, KNF zareagował za późno wprowadzając odpowiednie rekomendacje gdy już było często po ptakach. Ale z drugiej strony wielu z Frankowiczów nie miało by dzisiaj swoich mieszkań, i dalej nabijali kabzę wynajmującym, a sytuacje zmusiła ich do reakcji, zwiększenia zarobków i dają radę.

Stan obecny:
Jesteśmy po Wielkiej Hopce: frank po 4,25 aktualnie, libor -0,1280. Frank już jest drogi, natomiast libor dopiero zostanie uwzględniony przez banki na początku lutego. Przyjmijmy jednak na chwilę, że mamy luty i, że... już zawsze mamy luty:
Rata Frankowca, pomimo ujemnego liboru skacze ostro z grudniowej 2439 na 2952. Sumy wyglądają następująco:
Uwzględniamy ujemny LIBOR więc Frankowicz ma do spłacenia 105'753 chf kapitału i 8'179 chf odsetek.
Mamy zamrożony kurs a więc mnożymy to przez 4,25.
Frankowicz wyda 449'450 + 34'760 zł = 484'210 zł a więc niemal 105 tys. zł więcej niż Złotówkowicz.

Co dalej?
Tło: Pamiętajmy, że WIBOR jest aktualnie najniższy od co najmniej 7 lat (1,97%). Jego średnia wartość to jednak mocno ponad 4%.
No i mamy jednocześnie najfatalniejszy moment franka od czasów ostatniej wojny w Szwajcarii (miała miejsce w 1847 roku i trwała... trochę ponad 3 tygodnie i zginęło 138 osób). Reasumując aktualnie mamy najlepszy od co najmniej 7 lat moment Złotówkowicza i zarazem najgorszy Frankowicza.

Gdyby WIBOR za np. pół roku podskoczył do 5% to Złotówkowicz wyda tyle samo co Frankowicz, ale to po pierwsze mało możliwe a po drugie nikomu nie życzę. Bardziej prawdopodobne jest, że frank faktycznie jest mocno przeszacowany, szwajcarzy nadal będą obniżać stopy, do góry pójdzie złoto i sytuacja się ustabilizuje.
Średnia WIBOR z ostatnich 10 lat to 4,38%. Średni Libor to 0,85. Średni kurs chf to 2,91. Gdyby dzisiaj wstawić te liczby do wyliczeń to
Frankowicz wydałby w sumie 125 tys mniej, ale w taki kurs nie wierzą już chyba nawet najwięksi frankowi optymiści.
Do remisu wracamy np. przy WIBOR 3%, libor 0 i franku po 3,85 więc nie jest to taki znów nieprawdopodobny scenariusz.

Z ostatniej chwili:
EBC będzie drukował kasę. A co! 60 mld euro miesięcznie. Ma to ożywić gospodarkę, podnieść inflację. Planują drukować aż inflacja dojdzie do 2%. Coś za dużo mi tych nagłych ruchów na jeden tydzień... Oczywiście szarpnięcie w tą czy w inną, reakcja Franka zawsze taka sama: do góry.
Ale uspokoi się.

Komentarz do wypowiedzi Slawka:
Zmierzam do tego, że wielu ludzi którzy, jak słyszę, mają nikłe pojęcie o kredycie który zaciągnęli jest święcie przekonanych, że jeśli wtedy chf był po 2,1 a teraz jest po 4,2 to mają dwa razy więcej do spłacenia. Tak nie jest.

Ja natomiast nie wiem czy czasem wieloletnie napędzanie histerii rosnącym kursem franka nie było odwracaniem uwagi od efektywnego zarabiania na wahaniach jego kursu, na czym jak sądzę wielu zrobiło fortuny, i jak wiem niektórzy zrobili niezłą kasę. To jeden z powodów zamrożenie kursu przez SNB w 2011 roku tak po prawdzie.

Mam nadzieję, że nie zrobiłem poważniejszych błędów w wyliczeniach. Przygotowałem sobie szablon w excelu do tego tak więc, jeśli ktoś ma inny kredyt, na inną kwotę, termin i chciałby żeby mu to policzyć to proszę pisać, a miarę możliwości odpowiem.
Jedna rzecz która nie daje mi spokoju to, niejasny dla mnie często stosunek, raty odsetkowej do kapitałowej w harmonogramach kredytów chf do których miałem dostęp. Wiem, że bank liczy je dokładniej biorąc pod uwagę ilość dni w konkretnym miesiącu, ale mimo wszystko niemal zawsze we franku spłaca się więcej kapitału na początku niż wynika to z szablonu. Nie są to duże różnice ale są. Może ktoś obyty w temacie mógłby mi to wyjaśnić?